Thị trường bất động sản Cam Ranh và Khánh Hòa 2026: Báo cáo phân tích quy hoạch, hạ tầng, du lịch và giá đất

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNGMộc Lan Research · Cập nhật tháng 10/2026 · 18 phút đọc

Quy hoạch tỉnhDu lịchHạ tầng Cam RanhVân PhongGiá đấtPháp lýCơ hội – rủi roNguồn tham khảo

☰Dashboard số liệu chính

4 biểu đồ tổng hợp nhanh những số liệu quan trọng nhất của báo cáo, phân tích chi tiết từng con số ở các mục bên dưới.

Hai năm qua là giai đoạn bản lề với Khánh Hòa: tỉnh vừa sáp nhập với Ninh Thuận để mở rộng không gian phát triển, vừa điều chỉnh lại quy hoạch theo hướng tăng tốc, đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP hai con số thay vì mức 8,3%/năm như kế hoạch ban đầu. Với người mua bất động sản, đây là tín hiệu đáng chú ý hơn một thay đổi hành chính thông thường, vì nó cho biết dòng vốn nhà nước sẽ ưu tiên chảy về đâu trong 5 đến 10 năm tới. Các phần dưới đây sẽ đi sâu vào từng con số đã nêu trong dashboard ở trên.

1Khánh Hòa sau sáp nhập – bức tranh quy hoạch lớn

Ngày 30/6/2026, Khánh Hòa công bố điều chỉnh quy hoạch tỉnh cho giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2050. Sau khi sáp nhập, tỉnh hiện có hơn 8.706 km² đất liền và 65 đơn vị hành chính cấp xã – quy mô lớn hơn đáng kể so với trước. Mục tiêu đặt ra khá tham vọng: đến năm 2030 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, đồng thời là trung tâm dịch vụ và du lịch biển tầm quốc tế. Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2026-2030 cũng được nâng lên hai con số, cao hơn hẳn mục tiêu 8,3%/năm đặt ra cho cả thời kỳ 2021-2030 trước đó.

Nguồn: Cổng TTĐT Chính phủ, Báo Khánh Hòa điện tử, VietnamPlus (6/2026)

Bản quy hoạch mới gói gọn trong một câu: “1 tầm nhìn chung – 2 trục kết nối – 3 cực tăng trưởng – 4 trụ cột động lực”. Nghe có vẻ khẩu hiệu, nhưng đây lại là chìa khóa để hiểu vì sao vốn đầu tư đang dồn vào một vài khu vực nhất định thay vì rải đều khắp tỉnh – điều mà không ít nhà đầu tư cá nhân bỏ qua khi chỉ nhìn giá đất mà quên đối chiếu với định hướng không gian phát triển chính thức.

Bốn trụ cột động lực đi kèm gồm:

2Du lịch – động lực cốt lõi của bất động sản nghỉ dưỡng

Muốn đoán giá bất động sản nghỉ dưỡng ở Khánh Hòa đi về đâu, nhìn vào số liệu du lịch là chính xác nhất – vì đây là nguồn khách thuê thật, không phải con số trên giấy. Năm 2024, tỉnh đón khoảng 10,6 triệu lượt khách, trong đó 4,5 triệu là khách quốc tế, tăng tới 89,3% so với năm trước. Sang năm 2025, con số này tiếp tục leo lên 16,4 triệu lượt khách, với 5,5 triệu khách quốc tế, kéo tổng thu du lịch lên khoảng 66.700 tỷ đồng. Phần so sánh với các điểm đến khác nằm ở Dashboard phía trên.

Một chi tiết đáng chú ý: mục tiêu 13,8 triệu lượt khách mà quy hoạch tỉnh từng đặt ra cho tận năm 2030 đã bị vượt qua ngay trong 2025 – sớm hơn kế hoạch năm năm. Lượng khách quốc tế đến Khánh Hòa hiện cao hơn Đà Nẵng và gấp 5 lần Phú Quốc, đưa tỉnh này chiếm gần 30% tổng khách quốc tế vào Việt Nam.

Tuy vậy, bức tranh không hoàn toàn màu hồng. Khách Hàn Quốc vẫn chiếm tới một nửa lượng khách quốc tế, trong khi những thị trường tiềm năng như Úc hay Ấn Độ vẫn chưa có đường bay thẳng ổn định. Phụ thuộc quá nhiều vào một thị trường khách là rủi ro thật sự với bất kỳ ai đang tính kinh doanh lưu trú ở đây – chỉ cần Hàn Quốc thay đổi chính sách visa hay tỷ giá biến động, công suất phòng cả khu vực có thể bị ảnh hưởng ngay.

3Cam Ranh – hạ tầng và các dự án quy mô lớn

Sân bay quốc tế Cam Ranh: từ hiện trạng lên 36 triệu khách/năm

Bộ Xây dựng vừa phê duyệt quy hoạch sân bay Cam Ranh cho giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050, với mục tiêu nâng cấp lên chuẩn cấp 4E và xây thêm đường băng thứ hai dài khoảng 3.350m. Ba nhà ga sẽ cùng hoạt động: T1 nâng công suất lên 14 triệu khách mỗi năm, T2 giữ ở mức 8 triệu, còn T3 xây mới ở phía Nam sẽ gánh thêm 14 triệu khách nữa. Cộng lại, sân bay có thể phục vụ tới 36 triệu lượt khách mỗi năm khi hoàn thành (chi tiết xem ở Dashboard), với tổng vốn đầu tư ước tính gần 39.000 tỷ đồng.

Cao tốc và trục ven biển

Cao tốc Nha Trang – Cam Lâm đã đi vào khai thác, rút thời gian chạy xe từ TP.HCM xuống còn khoảng 4 giờ. Hai tuyến tiếp theo – Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột và Nha Trang – Đà Lạt – dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2026-2028, khi đó quãng đường tới các vùng lân cận có thể chỉ còn 1,5 đến 2 giờ chạy xe. Song song đó, đại lộ ven biển Nguyễn Tất Thành với lộ giới rộng 100m đã nối thông từ sân bay qua Bãi Dài đến tận trung tâm Nha Trang.

Các siêu đô thị tại Bãi Dài

Khánh Hòa đặt mục tiêu huy động khoảng 250.000 tỷ đồng vốn đầu tư trong 5 năm tới, và điều đáng nói là phần lớn số tiền này được tỉnh nhắm thẳng vào hai nơi: Khu kinh tế Vân Phong và vịnh Cam Ranh. Việc vịnh Cam Ranh được gọi tên riêng, đặt ngang hàng với một khu kinh tế cấp quốc gia như Vân Phong, cho thấy đây không phải khu vực phụ trong kế hoạch 5 năm tới – mà là một trong hai ưu tiên hàng đầu.

4Vân Phong – cực tăng trưởng phía Bắc, để so sánh

Nếu Cam Ranh thiên về dịch vụ và du lịch, thì Khu kinh tế Vân Phong – nằm ở huyện Vạn Ninh và thị xã Ninh Hòa, cách Nha Trang khoảng 30km về phía Bắc – lại được quy hoạch thành trung tâm công nghiệp, năng lượng và logistics biển. Đây là một hướng đi khác hẳn, gần như không đụng chạm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Cam Ranh.

Nguồn: Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong (6/2025)

Ở Vân Phong hiện đang có những dự án vốn rất lớn, như Nhà máy Nhiệt điện BOT Vân Phong 1 (tiến độ giải ngân xem ở Dashboard) hay Nhà máy đóng tàu Hyundai Việt Nam, trị giá khoảng 300 triệu USD. Với người mua nhà đất để ở hoặc đầu tư dân dụng, Vân Phong đáng chú ý chủ yếu vì hiệu ứng lan tỏa hạ tầng – nơi này sẽ kéo theo lao động và chuyên gia tới làm việc, từ đó phát sinh nhu cầu nhà ở thật – chứ không phải vì sản phẩm nghỉ dưỡng như ở Cam Ranh.

5Giá đất và số liệu nguồn cung bất động sản

Năm 2024, cả nước có thêm khoảng 7.795 căn condotel mới chào bán, tăng 31% so với năm trước và là mức cao nhất trong 4 năm, theo số liệu của DKRA Consulting. Khánh Hòa dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch trong số đó. Tính riêng quý 2/2025, Khánh Hòa (gộp chung với Ninh Thuận theo cách phân vùng của DKRA) chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung đất nền sơ cấp của cả nước – chi tiết so sánh với các tỉnh khác nằm ở Dashboard đầu báo cáo.

Một điểm thú vị là trong khi condotel tăng mạnh, hai loại hình shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng lại rơi vào mức tiêu thụ thấp nhất 4 năm tính đến cuối 2024. Nói cách khác, thị trường Khánh Hòa đang phân hóa rõ rệt theo từng loại hình, không phải cứ là bất động sản nghỉ dưỡng thì đều tăng trưởng như nhau.

6Pháp lý condotel – điểm nghẽn cần hiểu rõ

Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã mở đường để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các công trình không phải nhà ở, trong đó có condotel – về lý thuyết là vậy. Nhưng DKRA ghi nhận rằng trên thực tế, nhiều dự án vẫn triển khai chậm hơn nhiều so với kỳ vọng khi nghị định mới ban hành. Khoảng cách giữa quy định và thực tế thi hành vẫn còn khá lớn.

7Cơ hội và rủi ro theo từng khu vực

8Dự báo 12-24 tháng tới

Sân bay đã có quy hoạch được duyệt, hai tuyến cao tốc dự kiến xong trong 2026-2028, cộng thêm khoản 250.000 tỷ đồng nhắm vào Vân Phong và vịnh Cam Ranh trong 5 năm tới – tất cả cho thấy hạ tầng kết nối của Cam Ranh nhiều khả năng sẽ cải thiện rõ rệt trong giai đoạn này. Đây thường cũng là lúc giá đất ở những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng biến động mạnh nhất. Mộc Lan Research khuyên nhà đầu tư nên theo sát tiến độ giải ngân thực tế của các dự án hạ tầng và số liệu khách du lịch theo từng quý, thay vì chỉ dựa vào những gì đã công bố trên giấy.

Nguồn tham khảo